2025년 10월 15일 이후 서울과 경기도 12개 지역이 조정대상지역으로 지정되어 다주택자의 양도세 중과 규정이 다시 부활할 것으로 예상됩니다. 이러한 변화는 양도세 부담에 큰 영향을 줄 것이며, 많은 이들이 그 구체적인 영향을 파악하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 이번 글에서는 다주택자 양도세 중과가 부활할 경우의 세부담 변화와 이에 대한 주의사항을 살펴보겠습니다.
중과세 유예와 부활의 배경
중과세 유예 기간
2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 다주택자 양도세 중과가 유예되고 있습니다. 이 시기에 다주택자들은 양도세 부담 없이 주택을 매도할 수 있었습니다. 다주택자의 양도세 중과는 2018년 4월 1일에 처음 도입되었으며, 이는 조정대상지역에서 2주택 이상의 소유자에게 기본세율에 10%p, 3주택 이상 소유자에게는 20%p의 추가과세를 부과하는 형태였습니다. 이후 2021년 6월 1일부터는 추가과세가 더욱 강화되어 2주택 이상 소유자에게는 20%p, 3주택 이상에게는 30%p의 추가세율이 적용되었습니다.
이러한 중과세 규정은 주택 가격 안정화를 위해 한시적으로 유예되었으나, 2026년 5월 10일 이후에는 다시 부활할 가능성이 높습니다. 이 시점에서 다주택자들은 중과세가 부활할 경우 큰 세부담을 안게 될 것입니다.
중과세 유예 연장 여부
현재 정부는 매년 중과세 유예를 연장하는 방향으로 정책을 운영하고 있습니다. 시행령 개정이 2월에 이루어지므로, 12월 말이나 1월 초에는 중과세 유예 연장 여부를 파악할 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 개인적으로는 이 유예가 더 연장되어야 한다고 생각합니다. 중과세의 부활 여부는 12월 말에 확인될 것으로 예상됩니다.
다주택자 양도세 중과의 세부담 증가
중과세 부활 시 세부담 증가
다주택자가 양도세 중과 규정을 적용받으면 장기보유특별공제(장특공제)가 적용되지 않기 때문에 세부담이 급증합니다. 과거에 주택 가격이 상승했으나, 지금까지 보유하고 있는 사람들은 양도차익이 상당할 것입니다. 이러한 상황에서 중과세가 부활하면 세부담이 더욱 크게 증가할 것입니다.
예를 들어, 3주택 이상 소유자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때 양도차익이 10억 원이라고 가정해보겠습니다. 중과세가 적용되지 않을 경우, 장특공제가 적용되어 양도세는 약 3.29억 원이 발생합니다. 그러나 중과세가 적용되면 세부담이 7.5억 원으로 급증하며, 이는 양도차익의 75%에 해당합니다. 이러한 상황에서는 주택을 매도하기보다는 보유하는 것이 더 유리할 수 있습니다.
조정대상지역의 중요성
다주택자 양도세 중과 규정은 주택이 조정대상지역에 위치할 때만 적용됩니다. 따라서 주택을 취득할 당시에는 조정대상지역이었으나 양도할 때 해제되면 중과세가 적용되지 않습니다. 이러한 점은 많은 사람들이 간과하기 쉬운 부분이므로 주의가 필요합니다.
양도세 중과의 판단 기준
조합원입주권과 분양권의 포함
다주택자 여부를 판단할 때 조합원입주권과 분양권도 주택 수에 포함됩니다. 이는 양도세 중과를 적용받는 데 있어 중요한 요소입니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다주택자 여부에 포함되므로, 주의해야 합니다.
조합원입주권 양도 시 세부담
조합원입주권을 양도할 경우에는 다주택자 양도세 중과규정이 적용되지 않습니다. 조합원입주권은 주택이 아니며, 입주자로 선정된 지위에 해당합니다. 따라서 조합원입주권을 팔면 중과세가 적용되지 않으며 장특공제가 적용됩니다. 그러나 입주권을 팔 때는 보유기간에 대한 장특공제가 적용되므로 이 점도 함께 고려해야 합니다.
장기임대주택의 특례
장기임대주택의 요건
장기임대주택은 특정 요건을 갖춘 임대주택으로, 다주택자 양도세 중과규정이 적용되지 않습니다. 이들 주택은 거주주택 비과세, 중과배제, 종부세 합산배제의 혜택을 받습니다. 장기임대주택의 주요 요건으로는 관할 지자체에 임대사업자 등록, 기준시가 이하 주택 보유, 5년 이상 임대 등이 있습니다.
양도 시 혜택
장기임대주택의 임대의무기간이 경과한 후 양도할 경우 중과세가 적용되지 않으며 장특공제도 적용됩니다. 만약 임대의무기간이 경과하여 지자체에서 자동 말소되었다면 중과세가 배제됩니다. 자진 말소한 경우에도 일정 조건을 충족해야 중과세가 적용되지 않으므로 주의해야 합니다.
🤔 진짜 궁금한 것들 (FAQ)
양도세 중과가 부활하면 어떤 영향이 있나요?
양도세 중과가 부활하면 양도세 부담이 급증하게 됩니다. 특히 다주택자의 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않아 세부담이 크게 증가할 것입니다. 예를 들어, 양도차익이 10억 원일 경우 양도세가 7.5억 원에 이를 수 있습니다.
중과세 유예는 언제까지 연장될 수 있나요?
현재 중과세 유예는 2026년 5월 9일까지 적용되고 있으나, 매년 연장 여부가 결정됩니다. 시행령 개정은 2월에 이루어지므로 12월 말이나 1월 초에 연장 여부를 확인할 수 있습니다.
조정대상지역 해제 시 중과세 적용 여부는?
주택이 조정대상지역에서 해제되면 양도세 중과규정이 적용되지 않습니다. 따라서 주택을 양도할 때 해당 주택이 조정대상지역에 속하는지 여부가 중요합니다.
조합원입주권을 팔면 중과세가 적용되나요?
조합원입주권은 주택이 아니므로 다주택자 양도세 중과규정이 적용되지 않습니다. 그러나 양도 시 장특공제가 적용되며, 보유기간에 대한 조건이 있으므로 주의가 필요합니다.
장기임대주택의 양도세 혜택은 무엇인가요?
장기임대주택은 중과세가 적용되지 않으며 장특공제가 적용됩니다. 그러나 임대의무기간이 경과해야 이러한 혜택을 받을 수 있습니다.
양도세 계산 시 유의해야 할 점은 무엇인가요?
양도세 계산 시 중과세 적용 여부와 장특공제 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히 양도차익과 세부담의 비율을 잘 이해하고 있어야 합니다.
주택 보유 시 보유세 부담은 어떻게 되나요?
주택을 계속 보유할 경우 보유세 부담이 존재합니다. 이는 중과세가 부활하면 더욱 어려워질 수 있으므로 주의해야 합니다.